Les mentions obligatoires d’un contrat de location nue

Rédiger soi-même un contrat de bail pour une location nue peut rapidement s’avérer être un parcours du combattant et vous expose à des sanctions s'il est erroné. C’est pourquoi il est essentiel d’avoir en tête les mentions obligatoires du contrat.

Ce qu’il faut retenir en synthèse sur le contenu des contrats de location

Les mentions obligatoires du contrat de location nue sont précisées dans la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Nous avons listé pour vous les 10 mentions obligatoires :

Nom et adresse du bailleur + Dénomination et adresse du mandataire s’il existe (i.e. agence immobilière),
Nom ou dénomination du locataire,
Date de prise d’effet du contrat (i.e. entrée des lieux du locataire) et durée du contrat (normalement 3 ans ou 6 ans),
Surface habitable (loi Boutin), localisation précise (i.e. adresse, étage, porte), immeuble collectif ou maison individuelle, période de construction, nombre de pièces principales, modalités de chauffage et de production d’eau chaude du bien,
Liste des locaux et équipements du bien à usage exclusif du locataire (ex. lave-vaisselle) et liste des locaux et équipements de l’immeuble à usage collectif (ex. local vélo),
Le montant des loyers, les modalités de versement (échéance et moyen de versement) et les règles de révision,
En cas de plafonnement des loyers dans la zone, le loyer de référence et le loyer de référence majoré,
Si le dernier locataire a quitté le logement moins de 18 mois avant le présent contrat, date et montant du dernier loyer versé par le précédent locataire,
La nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du précédent contrat de location,
Le montant du dépôt de garantie, si prévu, explicitement mis en avant dans une clause de dédiée.

Pour plus de précisions sur les mentions obligatoires...

Le nom ou la dénomination du bailleur, son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire :

Lorsque vous mandatez une agence, sa dénomination et l’adresse de son siège social doivent être mentionnées dans le contrat de bail,
Contrairement à ce que certaines agences peuvent laisser entendre en se réfugiant derrière le secret professionnel pour ne pas révéler l’identité et l’adresse du bailleur, cette mention est bien obligatoire dans le contrat de bail,
Si le bien change de propriétaire, ce dernier doit communiquer au locataire ses nouvelles coordonnées.

La date de prise d’effet et la durée :

Le contrat de bail prend effet non pas à la signature de ce dernier mais à la date d’entrée des lieux du locataire. C’est à partir de cette date qu’est calculer la durée du contrat,
Le contrat de bail est d’une durée de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique, une SCI de famille ou dans le cadre d’une indivision. Cette durée passe à 6 ans lorsque le bailleur est une société, une association ou une SCI non familiale,
La Loi du 6 juillet 1989 autorise cependant la conclusion d’un bail d’un an si les conditions suivantes sont réunies :
- - Le bailleur est un particulier, une SCI familiale ou une indivision,
  - Le bailleur souhaite reprendre le logement pour des raisons familiales ou professionnelles,
  - Le bail précise dès sa signature l’évènement qui justifiera la reprise ainsi que la date de reprise.

La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le Code de la construction et de l’habitation, recoupent les informations suivantes :

Location précise du bien (i.e. adresse, étage, porte etc.),
Immeuble collectif ou maison individuelle (et monopropriété ou copropriété dans ce dernier cas),
Période de construction,
Nombre de pièces principales (i.e. excluant salles d’eau, couloirs, hall etc.),
Modalités de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire,
La Surface Habitable du logement indiqué par le bailleur est la surface habitable loi Boutin, c’est-à-dire la surface de plancher construite déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures des portes et des fenêtres et toutes les parties d’une hauteur inférieure à 1m80,
Contrairement à la surface loi Carrez, la Surface Habitable n’inclut pas la surface des combles non-aménagés, sous-sols etc. Attention à ne pas confondre ces deux données au risque de s’exposer à une contestation de la part du locataire.

La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication :

Le bailleur doit apporter une description précise du logement et de ses équipements dont le locataire à la jouissance exclusive. Le locataire ne peut être tenu responsable que des dégradations intervenues sur les équipements dont il a la jouissance exclusive,
Les parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun doivent aussi être brièvement décrits, ex. local à vélo, aire de jeux, piscine, ascenseur etc.,
Depuis le 27 mars 2014, le bailleur doit obligatoirement préciser si le bien est raccordé à la TNT et/ou à la fibre.

Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle :

Le contrat devra préciser le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement, c’est-à-dire l’échéance du paiement du loyer ainsi que les moyens de versement du loyer (ex. chèque, virement ou espèces jusqu’à 1000€),
Le bailleur n’a pas le droit d’imposer au locataire le prélèvement automatique et n’a pas le droit de prélever le loyer sur le salaire du locataire même avec son accord,
Le contrat doit préciser si le loyer peut-être révisé pendant la durée du contrat. A défaut il ne pourra pas être modifié. Sauf éventuellement en cas d’accord avec le locataire ou sous-évaluation manifeste de ce dernier.

Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l’Etat dans le département dans les zones où s’applique l’arrêté mentionné au I de l’article 17 :

Cette mention est obligatoire pour les biens situés dans des zones soumises à l’encadrement des loyers. Si le bailleur fixe un loyer supérieur au loyer de référence majoré, il doit être en mesure de le justifier.

Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail :

Uniquement pour les contrats de bail signés après le 27 mars 2014,
Dans certaines géographies le loyer à la relocation est plafonné.

La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail :

Les baux signés après le 27 mars 2014 doivent impérativement mentionner la nature et le montant des travaux réalisés depuis la fin du dernier contrat,
Cette mention doit permettre au locataire de vérifier que l’augmentation du loyer est justifiée par les travaux réalisés. Cette mention permet aussi de justifier le manque d’entretien du bien.

Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu :

L’existence d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire. En revanche, si le montant du dépôt n’est pas mentionné explicitement dans une clause, il ne peut être exigé par le bailleur,
Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer dans le cadre d’une location nue,
Si le loyer est payable d’avance, le bailleur n’a pas le droit de réclamer un dépôt de garantie.