Suspendre ou moduler son prêt immobilier

Signature pour suspendre ou moduler son prêt immobilier

Vous souhaitez avoir plus de souplesse pour rembourser votre prêt immobilier ? Il est possible de le suspendre ou de le moduler

En cette période de crise, de nombreux propriétaires salariés et indépendants se retrouvent dans une situation financière un peu tendue (pour ne pas dire très tendue). Leurs revenus sont, en effet, partiellement voire totalement amputés. Le manque de visibilité sur la durée de cette crise n’arrange pas les choses et crée une forte incertitude pour les investisseurs immobiliers. Pas de panique, nous avons en stock quelques conseils, astuces et possibilités pour vous aider à y voir plus clair pendant cette période.

Nous vous conseillons de bien relire votre contrat de prêt. Oui, il vous faudra ressortir ce bloc de papier indigeste 🤦. Il existe différentes options, chacune présentant des avantages, mais aussi quelques contreparties financières. Ces dernières peuvent être très différentes selon les établissements bancaires :

    • Option 1 : Modulation à la baisse des mensualités

      Elle est prévue dans une majorité de contrats et permet à l’emprunteur de rembourser une mensualité moins élevée en allongeant en général la durée de son prêt.

    • Option 2 : La suspension totale (du capital et des intérêts)

      Bon à savoir : plusieurs banques (e.g. BNP, Société Générale, Banque Postale) acceptent dans le contexte actuel post covid-19 de repousser jusqu’à 6 mois les échéances de remboursement sur certains contrats de prêt. Elles peuvent le faire indépendamment de la présence de clause de report dans le contrat initial. Les dossiers sont étudiés sur la base du cas par cas et à la demande de l’emprunteur.

Option 1 – La modulation d’échéance :

Définition :

La modulation d’échéance est une mesure de souplesse qui offre à l’emprunteur la possibilité d’augmenter ou de diminuer les mensualités (généralement dans une limite de 10 à 30% du montant de la mensualité) de son crédit immobilier. Elle permet d’adapter ses mensualités à la baisse en cas de difficultés financières, d’un pic de charges, ou par choix, dans le cadre d’un investissement immobilier.

Par exemple, certains contrats de grands établissements bancaires (e.g. Crédit Agricole et Société Générale) proposent de moduler ses échéances jusqu’à 30% (à la hausse ou à la baisse) tant que cela n’allonge pas la durée de crédit de plus de 2 ou 3 ans. La majoration/ minoration doit alors être d’un un montant minimum de 15-20 € par mois. Il faut également prévoir entre 12 et 24 mois après le déblocage (selon les banques) avant de pouvoir mettre en place une modulation d’échéance et l’exercice de celle-ci est limité en fréquence (1 fois par an en général).

Impact : allongement de la durée durée du crédit et des frais associés

Attention, cette diminution de vos mensualités va avoir pour effet d’allonger la durée de remboursement de votre prêt, et donc implique logiquement que vous allez payer des intérêts supplémentaires. L’assurance emprunteur sera également à étendre sur cette période. Enfin, des frais de dossiers et d’aménagement du tableau d’amortissement peuvent être à prévoir. En général, c’est gratuit mais cela peut aller de 300 à 500€ selon les établissements.

Cette option augmente donc le coût total de votre crédit mais peut être une solution pour faire face à une situation financière compliquée – par exemple, si vos entrées d’argent diminuent (perte d’un locataire, travaux …) et/ ou si vos charges augmentent nettement.

Un moyen d’augmenter son retour sur investissement

Néanmoins cette solution n’est pas forcément négative – On garde les bonnes nouvelles pour la fin 😁 . Elle peut même être un moyen d’augmenter votre retour sur investissement! Et oui, si vos conditions de crédit ont été bien négociées avec un taux d’emprunt avantageux (c’est sûrement le cas si vous avez emprunté pendant la période de taux bas), il peut être intéressant d’étendre la durée de votre crédit, malgré le surcoût d’intérêts. La baisse des mensualités vous permettra également d’augmenter votre capacité d’emprunt. Rappelons-le les banques deviennent de plus en plus rigides sur ce point. Elles ne permettent pas de dépasser 35% du revenu annuel net et donc de réaliser un nouvel investissement immobilier.

En effet, c’est également un moyen déguisé (à garder entre nous et éventuellement votre courtier 🤫 ) afin d’emprunter sur des durées plus longues (au-delà des 20 ans, ce que les banques souhaitent limiter faisant de moins en moins de prêts sur 25 ou sur 30 ans).

Par exemple, vous empruntez au taux de 1% sur 20 ans et vous baissez votre mensualité (au bout des 12 à 24 mois imposés) pour allonger votre prêt de 2 à 3 ans (donc sur 22 à 23 ans) tout en conservant votre taux de crédit de 1%.

Option 2 – La suspension totale du prêt :

Définition :

La suspension totale (du capital et des intérêts), permet de ne pas rembourser de mensualités pendant une période déterminée allant, en général de 1 à 6 mois (et qui peut atteindre 12 moins dans certaines banques).

Attention elle se distingue de la suspension partielle qui permet de suspendre le remboursement du capital mais pas des intérêts (et qui est donc moins intéressante).

D’autres options permettent de réduire le montant des échéances du prêt de 50% par rapport à la dernière échéance payée pendant une durée maximale de 12 mois.

Dans toutes ces options, les mensualités sont décalées à la fin du prêt, avec en général deux possibilités :
  • Maintenir la baisse des mensualités, en étendant la durée du prêt
  • Conserver l’échéance en augmentant les mensualités

La suspension totale peut être très accommodante : prenons l’exemple d’un propriétaire louant son bien sur Airbnb et très impacté par l’absence de touristes et donc de revenus. Cela lui permet de ne pas avoir à rembourser son emprunt immobilier durant une période sur laquelle il ne perçoit plus de revenus.

Néanmoins, cette suspension totale du prêt n’est pas indolore pour le propriétaire. Il faut compter des frais de dossiers compris entre 50 et 100€, pour l’édition d’un nouvel échéancier. Comme pour la modulation d’échéance, le report des mensualités implique de fait un allongement de la durée initiale du prêt. L’assurance emprunteur devra elle aussi être prolongée d’autant. Vous paierez donc des cotisations d’assurance supplémentaires sur une durée égale au report.

Plus la période de report sera longue et plus les intérêts non remboursés seront importants. Ainsi un report de 6 mois peut entraîner un rallongement de la durée de crédit de 2-3 mois afin de compenser les intérêts non remboursés.

Vous l’aurez compris, il existe de nombreuses possibilités pour moduler ou suspendre son prêt immobilier et qui varient en fonction des établissements :

On aime la simplicité chez les banques 😂. Ces opérations impliquent néanmoins un surcoût de crédit. Tous les éléments doivent être présentés dans votre contrat de prêt, mais n’hésitez pas à les demander/ confirmer avec votre banque. Si vous avez le choix et que votre situation le permet, la modulation de crédit est à privilégier par rapport à la suspension de crédit. En effet, cette dernière implique un surcoût de crédit plus important. La suspension totale de crédit est à garder pour les situations les plus sévères dans lesquelles la situation de trésorerie du propriétaire n’offre pas d’autre solution. La suspension totale de crédit reste cependant à limiter le plus possible dans la durée afin de limiter le surcoût.

Je gère mon immo comme un pro !