4 étapes pour fixer son loyer

Comment calculer son loyer ? 📣

Fixer son loyer pour la première fois peut constituer un véritable casse-tête pour le propriétaire.

Dans cette vidéo, nous vous donnons les 4 étapes pour calculer son loyer optimal, tout en respectant la réglementation.

  • 🙋‍♀️ Quels enjeux pour le propriétaire ?

    Le loyer, c'est la variable clé d’une location rentable. Il faut viser juste car :

    • Proposer un loyer en dessous du marché permet de louer plus rapidement, mais dégrade votre rentabilité
    • Proposer un loyer plus élevé permet meilleur rendement, mais peut impacter votre vacance locative et donc votre rentabilité.

     

  • 🔎 Quels sont les paramètres qui impactent le loyer ?

    Pour fixer votre loyer il faut prendre en compte des paramètres :

    Externes :

    • Les contraintes légales à respecter ⚖️
    • Les loyers pratiqués localement vs. l’attractivité de votre bien ✨


    Internes :

    • Votre objectif de rendement locatif 💸

     

  • ⚖️ Etape 1 : Les contraintes légales à respecter

    De manière générale, on peut fixer son loyer librement. Mais dans certains cas ce le loyer doit respecter des contraintes réglementaires :

      • Ex. En zone tendue : l’encadrement des loyers
      • Pour certains dispositifs d’investissement locatif : un plafonnement des loyers est imposé (ex. Pinel ou Louer Abordable)
      • A partir d’août 2022, la hausse de loyers sera impossible pour les logements dits “passoires thermiques” (Loi Climat)

     

  • ⭐️ Etape 2 : Les loyers pratiqués localement vs. l’attractivité de votre bien

    1. Loyers pratiqués 🏘

    Etudier les loyers dans votre quartier. En faisant attention à comparer avec des biens comparables car les loyers différent selon :

    • le type de bail : meublé vs. nu
    • le type de bien : maison vs. appartement
    • la durée de location


    Pour étudier les loyers, plusieurs sources existent mais la plus à jour reste les portails immobiliers : Leboncoin, Seloger.

    2. Quel est le niveau d’attractivité de mon bien ? 💡

    • Est-il rare dans son secteur (ex. vue, balcon, terrasse dans une zone ultra-urbaine) ? 
    • Quel est son état (ex. première mise en location après rénovation complète)?
    • Quel est le niveau d’équipements, mobilier ou de prestations (internet, etc.) ?
    • Quels sont les attributs de l’immeuble (ex. gardien, espaces verts, parking) ? 


    Grâce à ces quelques questions, vous pourrez estimer
    un premier loyer.

     

  • 💸 Etape 3 : Votre objectif de rendement locatif

    Quel loyer pour répondre à mes objectifs de rentabilité ?

    Pour faire simple, il s'agit de diviser son point mort, c’est-à-dire le loyer à partir duquel je peux espérer couvrir toutes mes charges, par le taux de rendement que je souhaite atteindre.

    Loyer cible = [(A + B + C)*E + D] / (E * F) * 1/G

    Soit : Loyer cible = point mort / taux rendement visé

    • A: Montant des mensualités (si vous avez un prêt).
    • B: Intérêts d’emprunt + assurance emprunteur.
    • C: Charges courantes pour le propriétaire : entretien du bien, impôts et taxes, assurance PNO.
    • D: Frais publication, frais d’agence (si applicable), diagnostics (tous les 3 ans en moyenne).
    • E: Période d’amortissement ou bien durée restante de remboursement d’emprunt (en nombre de mois).
    • F: Taux d’occupation, ou autrement dit 1-taux de vacance i.e. nombre de jours où le bien n’est pas loué / 365.
    • G: Taux de rendement locatif attendu (attention, hors effet de levier). En moyenne un investisseur peut attendre un taux de rendement locatif d’environ 4-5 %.

     

  • 🔑 Etape 4 : La synthèse

    La dernière étape consiste donc en partant du loyer estimé à la fin de l’étape 2 à se rapprocher le plus possible du loyer théorique fixé à l’étape 3

    • Loyer 1 : Loyer théorique sur la base des loyers pratiqués localement et de l’attractivité de votre bien
    • Loyer 2 : Loyer déterminé par votre objectif de rendement locatif

    Vérifiez une dernière fois que vous respectez les contraintes légales listées en étape 1. ✅

    A partir de cette synthèse vous obtenez ainsi votre loyer final !

     

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