Contrat de bail : les points d'attention

Contenu de la vidéo

Recourir à un mauvais contrat de bail, qui n’est plus à jour au moment de la mise en location, présente un risque. Ivana Mikrut, Avocat, R&R Avocats, nous donne les points d’attention lors de la rédaction du contrat de bail.

  • ❗️ Pourquoi est-il risqué de télécharger un contrat de bail sur internet ?

    Il est risqué de télécharger un contrat de bail sur internet car la plupart des modèles ne sont pas à jour.

    • En effet, la réglementation évolue en permanence avec un impact direct sur le contrat de bail. (ex. mention sur l'encadrement des loyers, diagnostics à inclure en annexes, etc.)

    • Le régime juridique est différent selon la nature du bail (meublé, non meublé, colocation ou non) et selon l'usage. La résidence principale relève de la Loi Alur alors que la résidence secondaire relève du Code Civil par exemple.

    • Enfin, la clause résolutoire (permettant d'obtenir la résiliation du bail pour défaut de règlement des loyers) est souvent mal rédigée. Ce qui peut entraîner, le cas échéant, des complications dans la procédure de recouvrement.

  • ✍️ Les points d'attention à avoir en tête pour un propriétaire qui rédige son contrat de bail ?

      • Le montant du loyer : la loi ELAN donne la faculté à certaines grandes villes et leurs banlieues situées en zone tendue, de mettre en place un dispositif de plafonnement des loyers. Donc il convient de vérifier si le logement est situé dans une zone où le dispositif est en place, au moment de fixer son loyer.
      • Le dépôt de garantie est différent selon la nature du bail (deux mois de loyer hors charges en meublé contre un mois de loyer hors charges en non meublé).
      • La rédaction de la clause résolutoire.
      • La liste des annexes obligatoires :
        1. Le dossier de diagnostic technique (DDT)
        2. Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
        3. L'état des servitudes risques et d'informations sur les sols (ESRIS)
        4. Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
        5. Le diagnostic électricité et gaz (pour les installations de plus de 15 ans)
        • L'état des lieux.
        • La notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges.
        • La liste des charges locatives récupérable (dépenses d'entretien, réparations menues, services), si elle n'est pas renseignée dans le corps du contrat de location.


      En cas de location meublée, une annexe au bail de location doit être consacrée à l'inventaire détaillé du mobilier présent dans le logement lors de l'entrée du locataire. Au-delà de lister les équipements, le document doit mentionner leur état.

        • Le cas échéant, si le bien est localisé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété.

  • ⚖️ Que risque un propriétaire-bailleur qui ne respecterait pas l'encadrement des loyers ?

    • Des sanctions administratives sont prévues en cas de non-respect par le bailleur du loyer de référence majoré.

    • Si la mise en demeure de mettre le contrat en conformité et de rembourser au locataire les trop-perçus éventuels reste infructueuse, le préfet de département peut ainsi prononcer une amende administrative. Cette amende peut aller jusqu'à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

  • 📝 La signature électronique a-t-elle une valeur contractuelle pour un contrat de location ?

    • Il est possible de recourir à la signature en ligne pour un contrat de location.

      L'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve de respecter deux conditions :

      • S'assurer qu'on puisse identifier l'auteur de la signature.

      • Garantir l'intégrité du document.

        Si vous n'êtes pas en mesure de respecter ces deux conditions, on vous recommandera de signer le bail en présentiel.

Abonne-toi pour recevoir nos dernières vidéos 👇