Que faire en cas de loyer impayé ?

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Piloc donne la parole à Ivana Mikrut, Avocat – R&R Avocats

  • 💥 Un Loyer impayé c'est quoi et à partir de quand peut-on parler de loyer impayé ?

    Le contrat de bail stipule le montant du loyer et la date d'échéance de son paiement par le locataire. À défaut de paiement à la date prévue, le loyer est considéré comme impayé.

  • 👇 Quelle est la première chose à faire en cas de loyer impayé ? La procédure à suivre :

    Réagir rapidement (dès le premier impayé). La procédure peut varier selon la situation :

    • Est-ce que le propriétaire dispose d'une Garantie de Loyer Impayé (GLI) ou d'une garantie dite VISALE ?
    • Est-ce que le locataire a une caution solidaire ?

      La procédure classique est une mise en demeure à adresser au locataire pour obtenir le règlement des loyers.

  • ❓ Que se passe-t-il ensuite ?

    A défaut de réaction dans un délai raisonnable (en général 1mois) il faut alors se rapprocher d’un huissier de justice qui signifiera un commandement de payer visant la clause résolutoire.

    Le locataire a 2mois pour apurer sa dette locative. À défaut de règlement dans ce délai, le propriétaire pourra saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP).

    Le jugement prévoit qu'à défaut de règlement d'un seul loyer courant plus la dette locative, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et la donc résiliation du bail.

  • ❗️ Et si la situation d'impayé persiste ? Alors il faudra immédiatement :

    Si la situation d'impayé persiste, il faut :

    • Saisir le tribunal compétent, car il faut savoir qu'entre la date du premier impayé et la date d'expulsion effective du locataire, il peut se passer de très nombreux mois (voire plusieurs années 😤).

    • Une fois la saisie du tribunal les délais d'audiencement sont généralement assez long, mais qui va nous permettre d'avoir une décision de justice.
      Une fois la décision de justice obtenue, un certain nombre d'étapes administratives doivent être encore être accomplies.

    En effet, une fois le bail est résilié, il faut :

    • Signifier la décision de justice au locataire.

    • Signifier un commandement d'avoir à quitter les lieux
      S'il ne quitte pas les lieux de manière spontanée, il faudra alors engager une procédure d’expulsion du locataire en saisissant la préfecture.

      La procédure d’expulsion peut prendre plusieurs mois
      (voire plusieurs années 😰) jusqu’a la libération des lieux, car il faut respecter des délais, notamment ceux liés à la trêve hivernale (1er Nov - 31 mars). C'est pour cela qu'il faut réagir vite et dès le premier impayé.

  • 🙎‍♂️ En tant que propriétaire, comment se protéger d’un loyer impayé ?

    On ne peut pas réellement se prémunir d'une situation d'impayé. En revanche, on peut en limiter les conséquences.

    Pour cela il faut :

    • Signer un acte de cautionnement solidaire (garant)
      ⚠️ Attention, un cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.

    • Souscrire à une garantie de loyer impayé (GLI) : Le contrat d'assurance garantit au propriétaire le recouvrement des loyers et charges en cas de défaillance du locataire pendant une durée qui dépasse rarement 2 ans.

      La première prise en charge n'intervient généralement qu'après un trimestre d'impayés. Ce même contrat peut prévoir une extension de garantie aux détériorations commises par le locataire et aux frais contentieux et judiciaires.

    • Souscrire à une garantie VISALE auprès d’Action Logement :
      Le bailleur peut souscrire un dispositif, facultatif de sécurisation des loyers VISALE Visa pour le logement. Ce dispositif est financé par Action Logement.
      Il s'applique aux baux d'habitation conclus depuis le 1er février 2016.

      Seuls peuvent bénéficier de VISALE les logements loués ou sous-loués nus ou meublés à titre de résidence principale dont le loyer mensuel (charges comprises) ne dépasse pas 1 500 € en île-de-France et 1 300 € sur le reste du territoire.

      La garantie VISALE couvre tous les loyers impayés (charges comprises) au cours de toute la durée du bail dans la limite de 36 mensualités impayées.

      Les éventuelles dégradations locatives imputables au locataire dans la limite de 2 mois de loyers et charges pour les logements relevant du parc locatif privé sont également prises en charge.

      Seuls sont concernés les frais de remise en état du logement, à l'exclusion des frais de remise en état du mobilier.

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