Que dit vraiment la loi Elan sur l’encadrement des loyers ?

paris - encadrement des loyers
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L’encadrement des loyers qu’est-ce que c’est ?

Initié en 2014 avec la loi Alur, l’encadrement des loyers a été remplacé avec la Loi Elan (art. 140, Loi 2018-1021) par une expérimentation de 5 ans. Ce dispositif se met en place dans les villes qui en font la demande et sur la durée de cette expérimentation.

Les villes avaient 2 ans (à compter du 23 novembre 2018) pour candidater et potentiellement rejoindre l’expérimentation du dispositif. Au 24 novembre 2020, 62 villes ont manifesté leur intérêt pour rejoindre l’expérimentation

Quelles sont les conditions à remplir pour qu’une ville soit éligible au dispositif ?

Afin d’être éligible au dispositif la ville doit démontrer :
  • Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social
  • Un niveau de loyer médian élevé
  • Un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les 5 dernières années
  • Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution

Quels sont les biens concernés ?

L’encadrement des loyers s’applique aux contrats de location en résidence principale. Ils peuvent être loués vides ou meublés et sont soumis à la loi de 1989.

L’encadrement des loyers ne concerne pas les logements du parc public (HLM, conventionnés APL). Certains types de baux échappent aussi à l’encadrement des loyers. Ces baux permettent ainsi de fixer un loyer libre dans une ville appliquant l’encadrement :

  • le bail de logement de fonction (établi avec une société)
  • le bail résidence secondaire (Bail Code Civil) – Attention néanmoins, si vous signez un bail « résidence secondaire » alors qu’il s’agit en réalité de la résidence principale du locataire, vous risquez une requalification du contrat
  • les locations saisonnières (type Airbnb)

Quelles sont les villes concernées (à fin janvier 2021) ?

Quel est le plafond de loyer ?

Le loyer demandé ne peut pas être supérieur au loyer médian constaté par l’observatoire local des loyers (OLL) pour cette catégorie de bien (# pièces, nu ou meublé, époque de construction) dans le même secteur géographique.

A quoi correspond le complément de loyer, qui permet de dépasser le plafond de loyer ?

Le bailleur peut dépasser le plafond s’il démontre que le logement présente « des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être mentionnées au contrat de bail. Ce montant « tient compte des équipements et services associés aux logements meublés ».

Quels recours pour le locataire ?

Vous signez le bail après la mise en place de l’encadrement :

Si le loyer est supérieur au plafond, le locataire peut, à tout moment, engager une action en diminution du loyer.
Il a 3 mois après la signature du bail pour contester un éventuel complément de loyer devant la Commission départementale de conciliation, puis faute d’accord devant le juge.

Vous avez signé le bail avant la mise en place de l’encadrement :

Au moins 5 mois avant son échéance, le locataire peut engager une action en diminution du loyer excédant le plafond applicable. Au moins 6 mois avant l’échéance, le bailleur peut réclamer une hausse du loyer qui serait inférieur de 30% au moins au loyer médian fixé par arrêté.

Quelle est la sanction pénale potentielle pour le bailleur ?

Le bailleur personne physique qui loue au-dessus des plafonds et ne régularise pas après mise en demeure s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros (15 000 euros pour une personne morale). Ainsi, selon un article du Monde (12/2020), 5 bailleurs parisiens ont été sanctionnés fin 2020. Les amendes contre ces bailleurs s’élevaient de 300€ à 1 900€.

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