Contrats de location à destination des gestionnaires locatifs

Pour protéger les intérêts du propriétaire, certaines clauses importantes à inclure sont celles relatives :

• au dépôt de garantie,
• aux réparations et à l’entretien du bien,
• aux conditions de résiliation anticipée,
• à l’interdiction de sous-location sans autorisation écrite,
• aux restrictions d’utilisation
• et aux responsabilités en cas de dommages causés par le locataire.

Exemple de clauses à intégrer :

• La présence d’une clause résolutoire – est une sécurité permettant au bailleur de résilier unilatéralement le contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations. Il s’agit d’une procédure très encadrée par la loi.
• Clause de solidarité dans le bail colocation – le colocataire qui donne son préavis reste obligé de payer les dettes de la colocation. Cette obligation s’achève à une certaine date, qui varie selon la date de signature du bail.

Le montant du loyer doit être fixé en tenant compte de divers facteurs tels que la localisation, la surface, l’état du bien, ainsi que les prix du marché.

Deux points sont à prendre en compte :

• Le loyer d’un logement loué avec bail d’habitation (y compris un bail mobilité) est fixé librement par le propriétaire. Mais, dans les villes situées en zone tendue, l’encadrement des loyers s’applique.

  Encadrement des loyers Legislation : Loi Alur et Code Civil :

  • Loi Alur : Elle pose une limite au loyer que fixe le propriétaire lors de la mise en location d’un logement, loué avec un bail d’habitation (y compris bail mobilité). Il s’applique dans les communes situées en zone tendue
  • Code civil : Le loyer est fixé librement par les parties. Dans le cas d’un bail civil, le propriétaire n’est pas soumis au plafonnement ou à l’encadrement des loyers fixés par la loi.

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) à jour et suivant la réglementation en vigueur

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G), en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre et sert notamment à identifier les passoires énergétiques (étiquettes F et G du DPE, c’est-à-dire les logements qui consomment le plus d’énergie et/ou émettent le plus de gaz à effet de serre).

La Loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 interdit à compter du 24 août 2022 toute augmentation de loyer des logements du parc privé classés F et G au titre du DPE. La loi précise que ces dispositions s’appliquent pour les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date.

Si le bailleur est une personne morale, le bail est de 6 ans minimum.

En location meublée, la durée du bail est d’un an minimum ; cette durée peut être réduite à neuf mois si le locataire est étudiant.

Exceptionnellement, au moment de la conclusion du bail pour un logement vide, sa durée peut être comprise entre 1 et 3 ans, lorsqu’un évènement précis justifie la reprise du logement par le bailleur, pour des raisons professionnelles ou familiales.

Les clauses de résiliation anticipée doivent être claires et équitables pour les deux parties. Elles peuvent inclure des conditions spécifiques, comme un préavis minimum à donner, une pénalité financière ou la nécessité de trouver un nouveau locataire acceptable.

Au moment de la signature du bail, l’agence immobilière (ou le propriétaire) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

• Soit directement du locataire
• Soit d’un organisme auquel le locataire a fait appel, comme Action logement

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

Oui, il est recommandé d’inclure une clause de dépôt de garantie. Cette clause précise le montant du dépôt de garantie, les conditions de sa restitution et les déductions éventuelles pour des dommages causés au bien immobilier.

Le propriétaire doit remettre certains documents au locataire lors de la signature du bail ou du renouvellement du bail. Il s’agit des documents suivants :

Un dossier de diagnostic technique, qui regroupe les diagnostics suvants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
• État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
• État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans
• État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…)
• Diagnostic Bruit

Et les documents suivants :

• Notice informative
• État des lieux d’entrée établi lors de la remise des clés et l’état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés
• Attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire
• Énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…)
• Copie de la convention Anah si le logement loué est conventionné
• Copie de la grille de vétusté si le locataire et le propriétaire ont convenu d’en appliquer une
• Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété.