États des lieux et Inventaires

L’état des lieux d’entrée est un document précis qui regroupe les équipements compris dans le bien immobilier et constate son état de conservation. Il y figure les informations suivantes :

• Le type d’état des lieux (entrée ou sortie) ;
• La date de réalisation de l’état des lieux ;
• L’adresse du bien ;
• Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
• Si besoin est, le nom ou la dénomination ainsi que l’adresse des mandataires accomplissant l’état des lieux ;
• La quantité de clés données et ce à quoi elles donnent accès, que ce soit privatif ou des locaux communs ;
• Si cela est nécessaire, le relevé des compteurs individuels de consommation d’eau et d’énergie ;

La description détaillée pour chaque pièce du logement, des murs, du plafond, du sol, et de tous les équipements et meubles intégrés à la location. On peut y ajouter des photos, des constatations et des réserves telles que :

• Murs : traces noires de frottement, peinture écaillée aux coins ;
• Volets : mauvais état, à réparer ;
• Sol : Parquet fraîchement posé, état neuf.
• La signature des parties ou de leurs mandataires.

→ Conseils à bien prendre en compte au moment de la mise en location :

• Ne pas se contenter de termes généraux ou subjectifs
• Préférer plutôt la description précise du logement pièce par pièce
• Prendre des clichés photographiques

L’inventaire doit être effectué au début de la location, avant l’entrée du locataire dans le logement. Il est important de le faire en présence du locataire afin qu’il puisse vérifier et confirmer l’exactitude des informations.

Pour éviter les désaccords entre le propriétaire-bailleur et le locataire, il peut être intéressant de joindre une grille de vétusté au document de l’état des lieux. Les détériorations liées à l’usure naturelle du logement sont à la charge du propriétaire, et parfois, mènent à des litiges. Choisir une grille de vétusté permet de se mettre d’accord sur l’usure naturelle et l’amortissement des éléments du logement, de manière objective. Elle peut être sélectionnée conjointement par le propriétaire et le locataire. De quoi entamer une bonne relation et engager une confiance mutuelle.

Une fois l’état des lieux signé, le locataire peut se rendre compte de dysfonctionnements ou de dégradations. Il dispose de 10 jours à compter de l’entrée dans les lieux pour demander au bailleur de compléter l’état des lieux. Si sa demande est refusée, il peut saisir la commission départementale de conciliation, ou assigner directement le bailleur devant le tribunal d’instance.

Par ailleurs, lors du premier mois de chauffe, le locataire peut demander à modifier l’état des lieux concernant les éléments de chauffage.

L’article 1731 du Code civil stipule qu’en cas d’absence d’état des lieux, le locataire est censé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cet article défavorise le locataire et la loi ALUR a rééquilibré ce point, en précisant bien que si le bailleur ne transmettait pas l’état des lieux au locataire ou s’il refusait de le réaliser, c’était à lui de prouver qu’il avait livré un logement en bon état.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de modifier l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours calendaires suivant la date de l’état des lieux s’agissant de tout élément concernant le logement.

Si le bailleur refuse de modifier l’état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.

Il faut noter que l’état des lieux n’est pas une obligation, mais un droit du locataire.

En absence de l’état des lieux du fait du locataire, l’article 1731 du Code civil suppose que le locataire a reçu le logement dans un bon état et doit le restituer tel quel. À défaut, le bailleur peut retenir sur la caution les frais nécessaires aux réparations des détériorations.

Le locataire peut alors renoncer à son droit de la réalisation d’un état des lieux d’entrée, mais il sera tenu responsable de toutes dégradations éventuelles, sur les éléments fixes ou les meubles, en ce cas.

S’il ne peut se libérer pour un état des lieux d’entrée, un mandataire peut le représenter.

• L’état des lieux peut être réalisé au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après.
• Le logement doit contenir les équipements mentionnés dans le bail.
• L’état des lieux doit être réalisé dans de bonnes conditions d’éclairage.

Les détériorations causées par le locataire, en raison de sa négligence ou d’un manque d’entretien du logement, sont à sa charge. En effet, le locataire doit faire les travaux et réparations locatives durant le bail. Le locataire est également responsable des détériorations causées durant le bail par les personnes suivantes :

• Personne qui réside habituellement avec lui dans le logement
• Personne qu’il héberge ou invite
• Personne qui intervient ponctuellement à sa demande (par exemple, un artisan ou un autre professionnel mandaté pour réaliser des travaux)
• Sous-locataire

Pour ne pas être considéré comme responsable, le locataire doit démontrer par tout moyen qu’il n’est pas responsable des détériorations (c’est le cas, par exemple, lorsqu’une grosse réparation revenant au propriétaire est à l’origine des détériorations).