Comment calculer l’augmentation de loyer ?

Quelles sont les règles de calcul pour une augmentation de loyer ? Puis-je seulement imposer une augmentation de loyer ? La loi encadre strictement les augmentations de loyer que ce soit au cours de la vie d’un contrat ou entre deux locataires.

La révision de mon loyer est-elle possible ?

Si votre contrat de bail le prévoit, vous pouvez, en vertu de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, réviser votre loyer chaque année à la date convenue avec le locataire ou à défaut à la fin de chaque année du contrat.

Cette disposition s’applique à la fois aux contrats de location nue et aux contrats de location meublée.

La révision de votre loyer est limitée à la hausse par l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers. Cet indice est publié chaque trimestre par l’INSEE.

L’Indice de Référence des Loyers, qu’est-ce que c’est ?

L’IRL se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. L’INSEE publie cet indice chaque trimestre : https://cutt.ly/yl9c14b

« La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. » Article 17-1, I, de la loi du 6 juillet 1989 – Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 6

Quand la révision de mon loyer est elle possible ?

La révision de votre loyer peut intervenir chaque année à la date convenue entre les parties. A défaut, elle peut se calculer au terme de chaque année du contrat.

« I – Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. […] A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande » Article 17-1, I, de la loi du 6 juillet 1989 – Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 6

Si le bailleur veut réviser le loyer en année N+1 sans l’avoir fait en année N, deux possibilités :

Il calculera l’augmentation pour l’année N+1 à partir du loyer de l’année N-1 en utilisant les IRL associés
Il calculera l’augmentation pour l’année N+1 à partir du loyer de l’année N s’il avait été révisé

NB : dans les deux cas le résultat obtenu sera théoriquement le même

Comment concrètement calculer la hausse de loyer maximale que vous pouvez appliquer ?

Si la révision du loyer est prévue dans le bail, la hausse du loyer peut se calculer ainsi :

Hausse de loyer maximale = Loyer actuel ✖️ [IRL du trimestre en cours ➗ IRL du même trimestre de l’année précédente] ➖ Loyer actuel

Exemple :

Entrée du locataire : 15/09/2018 (IRL T3 2018 = 128,45)
Loyer initial de 1000€

Vous n’avez pas réévalué le loyer en 2019 mais souhaitez le réviser en 2020 : IRL T3 2020 = 130,59

Hausse de loyer maximale pour 2020 = 1000 x (130,59 / 128,45) – 1000 = 16,66€ (soit un loyer de 1016,66€)

Si vous avez peur de votre calculette, vous pouvez aussi utiliser le simulateur de l’Institut National de la Consommation : https://cutt.ly/Xl9BfOn

Si je change de locataire ?

Deux cas de figure possibles lorsque vous changez de locataire :

Si votre bien se trouve dans une zone géographique dite « détendue », alors la fixation du nouveau loyer est libre ;
En revanche si votre bien se trouve dans une zone « tendue », soumise à l’encadrement des loyers, le montant du nouveau loyer doit être similaire à celui du précédent locataire. Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail prévoit néanmoins pour le bailleur la possibilité de réviser le loyer dans les cas suivants :
- Si le loyer n’a pas évolué dans les 12 mois précédent le nouveau contrat, le bailleur peut le réviser. Toutefois il devra le faire dans la limite de l’évolution de l’IRL sur la dernière année.
- Le bailleur pourra par ailleurs réviser le loyer en cas de travaux depuis la fin du précédent contrat.
- Le bailleur pourra enfin réviser le loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué.