Comment fixer son loyer ?

Fixer loyer
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Fixer son loyer pour la première fois peut rapidement constituer un casse-tête pour le propriétaire. Si le principe de la libre fixation des loyers est en général la norme, la localisation du bien, le statut juridique de la location ou bien la classe énergétique du bien peuvent contraindre le niveau de loyer applicable. Du point de vue du propriétaire, le loyer est une variable clé du pilotage de son bien locatif. Proposer un loyer en dessous du marché permet de louer plus rapidement mais dégrade la rentabilité de son investissement. Proposer un loyer plus élevé peut permettre d’espérer un meilleur rendement. Mais cela peut aussi ralentir les phases de mise en location et augmenter les périodes de vacance locative. La fixation du loyer est donc un arbitrage clé à faire selon des paramètres endogènes (i.e. objectifs personnels) et exogènes (i.e. marché, législation etc.).

Quelles questions faut-il se poser pour fixer le bon loyer pour son bien ?

comment fixer loyer

 

Etape 0 : A quelles contraintes légales mon loyer doit se plier ?

Si de manière général la fixation du loyer est libre, celle-ci peut être contrainte dans certains cas particuliers :

  1. La zone dans laquelle est localisée le bien est soumise à l’encadrement des loyers. Initié en 2014 avec la loi Alur, la Loi Elan a renforcé le dispositif d’encadrement des loyers (art. 140, Loi 2018-1021) avec une expérimentation de 5 ans. Dans les zones où l’encadrement des loyers s’applique, le loyer demandé ne peut pas être supérieur au loyer médian pour cette catégorie de bien (# pièces, nu ou meublé, époque de construction).
  2. Certains dispositifs d’investissement locatif imposent un plafonnement des loyers. Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel, Cosse, Denormandie… Les différents gouvernements successifs ont mis en place des dispositifs d’incitation fiscale pour doper la construction/ rénovation de certaines zones. Le principe est simple : il reçoit un avantage fiscal en échange de l’engagement du propriétaire de louer son bien pendant une période donnée sous certaines conditions. Par exemple: louer son logement vide, au titre de résidence principale, en respectant un plafonnement des loyers et parfois de ressources, concernant le locataire.
  3. L’encadrement des loyers pourraient enfin aussi s’appliquer aux passoires thermiques. La Loi Climat et Résilience prévoit de contraindre la fixation des loyers des passoires énergétiques (i.e. classe E et F). Cette Loi doit entrer en vigueur fin 2021 en complément de la loi relative à l’énergie et au climat (2019). A termes le propriétaire d’un bien énergivore ne pourra pas réviser son loyer entre deux locataires, même s’il peut justifier d’importants travaux.
    • Pour Paris, vous pouvez vous référer à cette carte mise à disposition par la mairie de Paris
    • Pour Lille, vous pouvez consulter les loyers de référence sur ce site

Etape 1 : Quels sont les loyers pratiqués dans ma zone pour mon type de bien ?

Premier paramètre à avoir en tête pour fixer son loyer, la nature du bien à louer. Qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou bien d’un local commercial, les référentiels diffèrent. Ensuite, dans le cadre de la location d’un logement, le type de location a un impact sur le loyer. Location nue, location meublée, location saisonnière, les référentiels et les contraintes là aussi diffèrent complètement.

C’est à partir de ce prisme qu’il faut se pencher sur la question des loyers (exprimés au m2) pratiqués dans votre zone. Pour savoir quels sont les loyers pratiqués dans votre zone, plusieurs sources possibles :

  • La carte du Ministère de la Transition Ecologique : Mise à jour tous les deux ans par l’ANIL avec l’aide de LeBonCoin, SeLoger et PAP, cette carte permet d’obtenir à l’échelle communale une estimation des loyers moyens pratiqués ;
  • La carte proposée par les observatoires locaux des loyers : Les données proviennent des antennes locales de l’observatoire et des enquêtes menées sur le terrain. Cette carte ne couvre que les zones où les observatoires locaux sont implantés ;
  • La carte des loyers mise à disposition par SeLoger 🧡  : Une carte alimentée par l’ensemble des annonces disponibles sur SeLoger.com avec une granularité portée au pâté de maison près pour les zones les plus denses. Cet outil est d’une précision redoutable, propose des données fiables (i.e. échantillon large) et à jour (i.e. puisque provenant d’annonces en ligne).

Le loyer moyen pratiqué dans votre zone est un bon point de départ pour définir votre loyer définitif.

Etape 2 : Quel est le niveau d’attractivité de mon bien ?

Il vous est possible d’ajuster votre loyer en fonction du niveau d’attractivité de votre bien :

  • Le type de bien que vous proposez est-il rare dans votre secteur ?

Vous proposez un appartement familial dans une quartier où on trouve principalement des petites surfaces. Vous proposez une maison de ville ou un appartement avec jardin dans une zone ultra-urbaine. Votre bien est donc exceptionnel. Tâchez de rechercher spécifiquement les biens similaires en location dans votre secteur pour connaître la surcote de loyer que vous pouvez pratiquer. Exemple : Une maison située cité des Fleurs à Paris au coeur du 17ème arrondissement est un bien rare. Elle pourra être louée à un tarif en moyenne plus élevé que ceux pratiqués dans la zone. 

  • Dans quel état se trouve votre bien ?

Quand a-t-il été rénové pour la dernière fois ? En fonction de la réponse à cette question il convient d’applique une légère décote ou surcote à votre loyer. Pensez à toujours conserver les factures des travaux que vous entreprenez pour être en mesure de justifier une éventuelle augmentation. Exemple : Un bien qui n’a pas été rénové depuis un certain temps est moins attractif qu’un bien récemment rafraichi. Pour pouvoir le mettre en location rapidement, il faudra prendre ce paramètre en compte au moment de fixer le loyer. 

  • Quel niveau de prestations proposez-vous à vos locataires ?

Surtout valable dans le cas des locations meublées, la qualité des aménagements, des équipements (i.e. mobilier, appareils électroménagers et électriques etc.) voire l’esthétique intérieur de votre bien peuvent impacter le loyer pratiqué. Vous souhaitez réviser votre loyer ? Attention, veillez à respecter les règles en la matière. Exemple : Prenons l’exemple de deux maisons identiques à ceci près que l’une des deux possède une piscine. Cette dernière pourra justifier d’un loyer plus élevé.

  • [Dans le cas d’un bien situé dans une copropriété] La copropriété dans laquelle se trouve le bien possède-t-elle des attributs particuliers ?

En effet le fait de proposer un service de conciergerie, d’avoir à disposition un parc, un local vélo ou bien d’avoir une architecture exceptionnelle ou atypique peut justifier d’appliquer une légère surcote. Voici la liste non-exhaustive des principaux attributs à retenir pour une copropriété :

    • Gardien ou service de conciergerie
    • Ascenseur
    • Architecture atypique (ex. bâtiment classé aux monuments historiques)
    • Espaces verts
    • Piscine ou autres commodités bien-être
    • Local à vélo, local à poussettes etc.
    • Infrastructures sportives (ex. terrain de tennis)

Sur la base des réponses à ces quelques questions vous pourrez donc opérer un premier ajustement sur votre loyer. Attention, même si vous votre bien est pour vous le plus beau du quartier, tâchez de rester raisonnable lorsque vous appliquer des surcotes. Un bien loué plus cher que le marché est potentiellement toujours un peu plus compliqué à mettre en location.

Etape 3 : Quels sont vos objectifs par rapport à cette location ? Quels objectifs en termes de rendement en découlent ?

Cette étape est cruciale pour confronter l’estimation de ce que vaut votre bien à la location à ce que vous en espérez en terme de rendement. Ce questionnement doit d’abord être indépendant du résultat des étapes précédentes. Ensuite vous pourrez ajuster le loyer que vous avez estimé à la fin de l’étape 2 afin qu’il coïncide le plus possible à celui que vous espérez atteindre sur le plan financier.

Première question cruciale : quels sont les enjeux concernant la location de mon bien ? 

  • Un enjeu de RENTABILITE immédiate. J’ai réalisé un investissement locatif et me suis endetté en espérant dégager des profits rapidement. Par conséquent pour atteindre cet objectif de rentabilité court-terme le bailleur sera tenté de fixer un loyer volontairement élevé. Autrement dit : Loyer > [Remboursement emprunt + Intérêts emprunt + prime assurance emprunteur + charges + éventuelles provisions] * (Taux de rendement attendu +1)  Attention toutefois, si ce loyer est trop élevé, le bien sera plus difficile à louer et la période de vacance locative plus longue impliquant des pertes potentiellement substantielles ;
  • Un enjeu de RENTABILITE globale (conseillé). J’ai réalisé un investissement locatif et me suis endetté. J’espère en priorité réaliser un effet de levier à terme sur mon investissement. Autrement dit la valeur dégagée par mon bien doit permettre de couvrir mes charges et de rembourser tout ou une partie de ma dette jusqu’à la vente du bien. Le bailleur va donc chercher à la fois à couvrir ses frais et ses remboursements tout en veillant à limiter les périodes de vacance locative. Autrement dit : Loyer * Taux d’occupation global >= [Remboursement emprunt + Intérêts emprunt + prime assurance emprunteur + charges + éventuelles provisions] Dans ce cas de figure générer un profit chaque mois est un plus. Dans le cas de certains investissement, un effort d’épargne est même à consentir (e.g. zone tendue) ;
  • Un enjeu de PERENNITE. Il y a urgence ! Vous devez impérativement mettre rapidement en location ce bien pour pérenniser le bien et faire face aux charges. Dans ce cas précis pour louer rapidement le bailleur doit être prêt à fixer un volontairement agressif pour optimiser le taux d’occupation du bien. Ce cas de figure est fréquent notamment dans le cadre de successions ou bien d’indivision familiales.

Deuxième question : Pour être concret, comment calculer le loyer que je dois fixer pour répondre à mes objectifs ? 

Au préalable, il s’agit de définir précisément les éléments suivants :

  • A: Montant des mensualités remboursement (+ éventuelles dotations aux amortissements)
  • B: Intérêts + primes assurance emprunteur
  • C: Charges courantes, i.e. électricité (si non-refacturé), internet (si non-refacturé), entretien courant du bien, charges de copropriété (si applicable), impôts et taxes, frais d’agence (si applicable), assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO) et toutes dépenses courantes attachées au bien
  • D: Charges liées à la mise en location, i.e. frais publication annonce, frais d’agence (si applicable), diagnostics etc.
  • E: Provisions, i.e. provisions pour réparations ou bien pour d’éventuelles travaux de rénovation
  • F: Période d’amortissement ou bien durée restante de remboursement d’emprunt (#mois)
  • G: Taux de vacance locative, i.e. nombre de jours où le bien n’estimas pas loué / 365
  • H: Taux de rendement locatif attendu (Attention : hors effet de levier) – en moyenne un investisseur peut attendre un taux de rendement locatif d’environ 4 – 5 %

Loyer cible = [F*(A + B + C) + D] / [F * G * H]

Bon d’accord, ce n’est pas si simple 😅. Déterminer son loyer cible permet d’avoir une idée du montant théorique du loyer à fixer pour assurer la pérennité financière de votre bien. Réaliser ce calcul régulièrement peut être sain pour savoir si vous devez ajuster certains paramètres (ex. augmenter le loyer ou réduire certaines dépenses) pour améliorer la performance de votre location.

Etape 4 : Quel loyer définitif fixer ?

Désormais vous avez tous les éléments en main pour fixer un loyer cohérent avec la valeur de votre bien à la location sur le marché et vos objectifs de rendement locatif. La dernière étape consiste donc en partant du loyer estimé à la fin de l’étape 2 à se rapprocher le plus possible du loyer théorique fixé à l’étape 3. Vérifiez ensuite une dernière fois que vous respectez les contraintes légales listées en étape 0.


Félicitations, vous avez défini le loyer idéal pour votre bien !

Je gère mon immo comme un pro !