4 étapes pour fixer un loyer
Comment calculer un loyer ?
Fixer un loyer pour la première fois peut constituer un véritable casse-tête pour le gestionnaire ou le propriétaire.
Dans cette vidéo, nous vous donnons les 4 étapes pour calculer un loyer optimal, tout en respectant la réglementation.
🙋♀️ Quels enjeux pour le propriétaire ?
Le loyer, c'est la variable clé d’une location rentable. Il faut viser juste car :
- Proposer un loyer en dessous du marché permet de louer plus rapidement, mais dégrade la rentabilité.
- Proposer un loyer plus élevé permet meilleur rendement, mais peut impacter la vacance locative et donc la rentabilité.
🔎 Quels sont les paramètres qui impactent le loyer ?
Pour fixer un loyer, il faut prendre en compte des paramètres :
Externes :
- Les contraintes légales à respecter ⚖️
- Les loyers pratiqués localement vs. l’attractivité du bien ✨
Internes :- Objectif de rendement locatif 💸
⚖️ Etape 1 : Les contraintes légales à respecter
De manière générale, on peut fixer son loyer librement. Mais dans certains cas ce le loyer doit respecter des contraintes réglementaires :
- Ex. En zone tendue : l’encadrement des loyers
- Pour certains dispositifs d’investissement locatif : un plafonnement des loyers est imposé (ex. Pinel ou Louer Abordable)
- A partir d’août 2022, la hausse de loyers sera impossible pour les logements dits “passoires thermiques” (Loi Climat)
⭐️ Etape 2 : Les loyers pratiqués localement vs. l’attractivité d bien
1. Loyers pratiqués 🏘
Étudier les loyers dans le quartier. En faisant attention à comparer avec des biens comparables car les loyers sont différents selon :
- le type de bail : meublé vs. nu
- le type de bien : maison vs. appartement
- la durée de location
Pour étudier les loyers, plusieurs sources existent mais la plus à jour reste les portails immobiliers : Leboncoin, Seloger.2. Quel est le niveau d’attractivité du bien ? 💡
- Est-il rare dans son secteur (ex. vue, balcon, terrasse dans une zone ultra-urbaine) ?
- Quel est son état (ex. première mise en location après rénovation complète)?
- Quel est le niveau d’équipements, mobilier ou de prestations (internet, etc.) ?
- Quels sont les attributs de l’immeuble (ex. gardien, espaces verts, parking) ?
Grâce à ces quelques questions, vous pourrez estimer un premier loyer.💸 Etape 3 : Objectif de rendement locatif
Quel loyer pour répondre aux objectifs de rentabilité ?
Pour faire simple, il s'agit de diviser son point mort, c’est-à-dire le loyer à partir duquel je peux espérer couvrir toutes mes charges, par le taux de rendement que je souhaite atteindre.
Loyer cible = [(A + B + C)*E + D] / (E * F) * 1/G
Soit : Loyer cible = point mort / taux rendement visé
- A: Montant des mensualités (si vous avez un prêt).
- B: Intérêts d’emprunt + assurance emprunteur.
- C: Charges courantes pour le propriétaire : entretien du bien, impôts et taxes, assurance PNO.
- D: Frais publication, frais d’agence (si applicable), diagnostics (tous les 3 ans en moyenne).
- E: Période d’amortissement ou bien durée restante de remboursement d’emprunt (en nombre de mois).
- F: Taux d’occupation, ou autrement dit 1-taux de vacance i.e. nombre de jours où le bien n’est pas loué / 365.
- G: Taux de rendement locatif attendu (attention, hors effet de levier). En moyenne un investisseur peut attendre un taux de rendement locatif d’environ 4-5 %.
🔑 Etape 4 : La synthèse
La dernière étape consiste donc en partant du loyer estimé à la fin de l’étape 2 à se rapprocher le plus possible du loyer théorique fixé à l’étape 3.
- Loyer 1 : Loyer théorique sur la base des loyers pratiqués localement et de l’attractivité de votre bien
- Loyer 2 : Loyer déterminé par votre objectif de rendement locatif
Vérifiez une dernière fois que vous respectez les contraintes légales listées en étape 1. ✅
À partir de cette synthèse, vous obtenez ainsi le loyer final !
