ÉTAT DES LIEUX ET REMISE DES CLÉS : Les points d'attention
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Piloc donne la parole à Ivana Mikrut, Avocat – R&R Avocats
🔔 Pour rappel, en France, 2/3 des litiges entre propriétaires et locataires se concentrent sur la remise du dépôt de garantie. Il est donc crucial de prévenir ce risque en prenant en compte plusieurs points d’attention lors de l’état des lieux et de la remise des clés.
☔️ Comment prévenir le risque de litige au moment de la mise en location ?
🔑 L'état des lieux est indispensable lors de la remise des clés. Il faut être très attentif, car il protège à la fois le propriétaire, mais aussi le locataire. Quelques conseils :
- Ne pas se contenter de termes généraux ou subjectifs du type « logement en bon état », « état moyen », « mauvais état », …
- Préférer plutôt la description précise du logement pièce par pièce, du sol au plafond, ainsi que des éléments d'équipement sans craindre d'inscrire des détails sur la nature et l'état du logement et le fonctionnement des équipements.
Exemple : décrire l'état des sols, murs, menuiseries, électricité, chauffage, ameublements… - Prendre des clichés photographiques : Ce n'est pas une « perte de temps », ça évite des contestations lors de la restitution des lieux et ça protège autant le propriétaire que le locataire.
🕜 À quel moment faut-il demander un justificatif assurance habitation à son locataire ?
Le locataire a l'obligation de s'assurer contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, …) dont il doit répondre en sa qualité de locataire.
Il doit en justifier :
- Lors de la remise des clés.
- Chaque année, à la demande du bailleur.
L'assurance propriétaire non occupant (PNO) n'est pas obligatoire, sauf si le bien immobilier est soumis au régime de copropriété. En revanche, il est fortement recommandé au propriétaire de souscrire à une assurance en qualité de propriétaire de non occupant.
😰 Que faire si le locataire ne fournit pas son assurance habitation ?
À défaut de remise de l'attestation d'assurance du locataire et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, il existe deux solutions.
- Mise en demeure du locataire : le bailleur peut contracter une assurance couvrant les risques locatifs en lieu et place du locataire et récupérer auprès de ce dernier le montant de la prime d'assurance.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour le compte du locataire. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, qui peut être majoré dans la limite de 10 % de ce montant, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. - Adresser un commandement d'avoir à justifier de son assurance.
Le locataire dispose d'un mois pour produire son attention. S'il ne le fait pas, le propriétaire pourra alors entraîner la résiliation du contrat.
⚠️ Si le propriétaire opte pour la première solution (souscription d'un contrat au nom et pour le compte du locataire), il ne pourra pas ensuite engager une procédure pour obtenir la résiliation du contrat.
- Mise en demeure du locataire : le bailleur peut contracter une assurance couvrant les risques locatifs en lieu et place du locataire et récupérer auprès de ce dernier le montant de la prime d'assurance.
