Calculer sa vraie rentabilité locative
Comment calculer sa rentabilité locative ?
Dans cette vidéo, nous vous donnons la clé pour calculer votre rentabilité locative (pas celle des prospectus immobilier) : la vraie rentabilité, celle qu’on appelle la rentabilité nette-nette.
🎯 Quels enjeux pour le propriétaire ?
Avant de commencer, à quoi ça sert de calculer sa rentabilité locative ?
À rassurer votre banquier, certes, 😁 mais c'est surtout pour vous que vous devez la calculer. Afin de ne pas tomber dans le panneau des rentabilités promises par certains coachs immobiliers.
Ce calcul doit vous permettre de savoir si votre projet locatif vaut vraiment le coup.
📖 La rentabilité locative c'est quoi ?
La rentabilité locative, c'est ce qui permet de connaitre la performance de son investissement.
La véritable rentabilité locative se calcule en 3 temps et s'exprime en pourcentage.
La rentabilité :
- Brute
- Nette
- Nette-nette
💰 Etape 1 : La rentabilité locative brute
Rentabilité locative brute = loyer annuel hors charges / coût total d’acquisition x 100
- Comment estimer votre loyer hors charges ?
Plusieurs méthodes existent. La plus simple et la plus à jour, c’est de comparer avec d’autres annonces sur les portails immobiliers.
Pour en savoir plus, je vous conseille de regarder notre vidéo "4 étapes pour fixer son loyer"👇
- Et le coût total d’acquisition ?
Le coût d’acquisition, c'est le vrai coût du projet, et pas seulement le prix du bien. Il faut y ajouter tous les frais de l’acquisition, par exemple les frais de notaires et les travaux.
Exemple : Prenons un coût d’acquisition de 100 000€ pour un loyer de 750€ / mois.
(750 x 12) / 100 000 x 100 = 9% de rentabilité brute.- Alors, à votre avis, qu’est-ce que ca veut dire ? C’est bien ? très bien ?
Et bien non. Il est même dangereux de s’arrêter là car cette rentabilité brute ne tient pas compte des charges et des impôts que vous aurez à payer en tant que propriétaire-bailleur.
- Comment estimer votre loyer hors charges ?
💵 Etape 2 : La rentabilité locative nette
La rentabilité locative nette donne une vision de la rentabilité dans la durée. Elle inclut toutes les charges courantes de gestion :
- Les charges de copropriété à la charge du propriétaire
- La taxe foncière
- Les assurances (Propriétaire Non Occupant, Garantie Loyers Impayés)
- Travaux à la charge du propriétaire
- Charges liées à l’emprunt
Exemple : si on reprend notre exemple (et sa rentabilité locative brute de 9%).
Prenons en compte les dépenses courantes du bien pour le propriétaire- 800€ de charges non récupérables
- 800€ de taxe foncière
- Assurances : 150€ pour la PNO et une GLI de 2 à 3 %
- 750€ de frais de travaux / an
- 2% de TAEG (taux annuel effectif global, soit 1000€ / an
SOMME = 3500 euros.Mais ce n’est pas tout, au lieu de prendre 12 mois, il vaut mieux prendre 11 mois pour être prudent, en effet, à chaque remise en location, il faut prendre en compte une petite vacance locative.
Ce qui nous fait donc :
(11 mois x 750€ loyer mensuel - 3 500€) / 100 000 x 100 = 4.75% de rentabilité locative nette soit près de 5%.
Ce qui est déjà très bien !La rentabilité locative nette de l'emprunt :
Il peut être intéressant de calculer la rentabilité nette de l’emprunt afin d’étudier surtout, si le bien s’autofinance.
Dans notre exemple, si vous emprunter 100% du coût d’acquisition, vous aurez une mensualité de près de 500€ (soit environ 6 000€ / an).
Ça nous fait donc : (11x750 - 3500 - 6 000€) / 100 000 x 100 = -1.25%.
Qu’est-ce que ça veut dire ?
Le bien s’autofinance presque et donc va vous demander un léger effort de trésorerie.Si vous souhaitez passer par une agence, n’oubliez pas les frais de gestion locative : environ 8% des loyers, ce qui impacte votre rentabilité.
D’où l’intérêt de gérer seuls en s’appuyant sur des solutions comme Piloc. 😊
💸 Etape 3 : La rentabilité locative nette-nette
Dernière étape : la rentabilité nette-nette qui est l’indicateur le plus précis, car il prend en considération votre fiscalité.
La rentabilité nette-nette dépend des spécificités du bien (meublé ou nu), mais aussi de l'investisseur locatif : taux marginal d’imposition et régime fiscal choisi… Nous y reviendrons plus en détail dans une prochaine vidéo.
Pour faire simple :
Rentabilité nette-nette = [Loyer annuel - (Charges courantes gestion qui relèvent du propriétaire et la taxe foncière - impôts)] / Coût total d’acquisition👉 Conclusion
- Méfiez-vous des rentabilités affichées par les professionnels. La rentabilité locative brute permet de faire un premier filtre, mais elle n’a rien à voir avec la rentabilité nette-nette.
- Attention, la rentabilité ne fait pas tout. Elle ne prend pas en compte certains critères comme l’évolution du prix de votre bien et donc votre plus-value.
- Cette approche permet néanmoins de comprendre les leviers pour améliorer sa rentabilité.
- Méfiez-vous des rentabilités affichées par les professionnels. La rentabilité locative brute permet de faire un premier filtre, mais elle n’a rien à voir avec la rentabilité nette-nette.
